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Investir en SCPI à travers un contrat d’assurance vie, malin ?

En apparence, loger de la SCPI dans un contrat d’Assurance vie est la solution idéale puisqu’elle permet de profiter à la fois, des avantages de chacun des placements. Pourtant la réalité est plus subtile et complexe qu’elle en a l’air si l’on décortique dans les détails du procédé. Décider d’acheter ses SCPI dans le cadre de son contrat d’assurance vie pourrait, même, se révéler contre-productif dans la majorité des cas par rapport à une acquisition de SCPI en détention directe.

Article sponsorisé par La Centrale des SCPI

Cadres, entrepreneurs, salariés, retraités, tous ont la même problématique en tête : comment faire fructifier utilement son argent ? De nombreux supports d’épargne sont mis à disposition des épargnants Français toutefois la SCPI et l’Assurance vie occupent une place de choix dans le cœur des Français.

On ne présente plus le fonctionnement d’une Assurance vie puisqu’une majorité des Français en possèdent depuis des décennies. Néanmoins, depuis 3 ans, l’Assurance vie connaît un désamour. En témoignent, les chiffres avancées par la FFA (Fédération française de l’assurance) : les contrats d’assurance vie en fonds euros (qui représentent 80% des contrats détenus) ont accusé une lourde décollecte de – 12,8 milliards d’euros en 2017, auquel s’ajoute un taux de rendement moyen, en baisse régulière d’année en année et qui atteint péniblement les 1,5%, sans compter le poids de l’inflation à venir. A l’inverse, la SCPI est le placement d’épargne qui performe aujourd’hui en proposant un rendement moyen de l’ordre de 4,43% net, avec des pointes à plus de 6% de rendement net, pour les meilleures SCPI du marché. D’où l’envie pour certains, d’inclure des SCPI dans leur contrat d’Assurance vie à la place des fonds euros pour redynamiser ces dernier. Est-ce judicieux de procéder ainsi ? Levons le voile.

Intégrer de la SCPI dans son Assurance vie : est-ce un bon plan ou un piège ?

Si de prime abord, mettre de la SCPI dans un contrat d’assurance vie, est selon certain la solution pour profiter pleinement des avantages de l’une et de l’autre, de nombreux éléments semblent prouver le contraire à y regarder de plus près.

Premièrement, mettre de la SCPI dans un contrat d’assurance vie ne permet pas de jouir pleinement de toute l’offre SCPI disponibles. Le marché de la SCPI est aujourd’hui dans une forme éblouissante, avec plus de 178 SCPI disponibles. Mais, inclure de la SCPI dans un contrat d’assurance vie, c’est diviser par 10 son choix de SCPI, au minimum. En effet, en optant pour ce mode d’acquisition, votre choix se limite aux SCPI sélectionnées par votre assureur uniquement. Ce panel de SCPI limité ne permet pas une diversification suffisante sur le support.

Deuxièmement, mettre de la SCPI dans son contrat d’assurance vie, c’est accepter de ne pas percevoir la totalité du loyer distribué par les SCPI de rendement. Lorsque vous détenez vos SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous ne percevez généralement que 85% des loyers tandis que l’autre partie est prélevée par votre assureur. En revanche, en achetant des parts de SCPI en détention direct vous recevrez 100% des loyers nets directement sur votre compte bancaire chaque trimestre au prorata de votre investissement.

Troisièmement, inclure de la SCPI dans un contrat d’assurance vie peut être tentant pour profiter d’une fiscalité attractive. Cette union permet de vous débarrasser de l’imposition sur les loyers, par contre les frais de gestion du contrat et les prélèvements sociaux sont toujours d’actualités. Il faut bien retenir qu’ils ont augmenté depuis l’élection du président de la République, Emmanuel Macron, s’élevant à présent à 17,2%. Autrement dit, le rendement de vos SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie sera fortement amputé et grignoté par cette accumulation de frais et de fiscalité.

Quatrièmement, loger de la SCPI dans un contrat d’assurance vie revient à ne pas être propriétaire de ses parts de SCPI. C’est l’assureur qui l’est. Ainsi, lorsque la SCPI revalorisera son prix de part, c’est l’assureur qui en profitera sans systématiquement répercuter la hausse au profit de l’épargnant.

Dernier point et non des moindres qui concerne la totalité des contrats d’assurance vie, c’est la possibilité de se voir geler entièrement ou une partie de son assurance vie. Alors que la liquidité était la force principale des contrats d’assurance vie, avec la Loi Sapin II du 9 décembre 2016, rien n’est plus sûr en cas de conjoncture économique tendue. Les retraits peuvent se retrouver gelés pendant une période déterminée.

En définitif, acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, c’est souvent un empilement infernal de frais et de prélèvements ayant pour conséquence directe une baisse significative du rendement final de vos SCPI. On peut donc tout à fait être sceptique sur la pertinence de ce mode d’acquisition. Finalement, acheter des parts de SCPI en détention directe procure souvent un meilleur rendement, même après fiscalité, qu’en les acquérant dans un contrat d’assurance vie. En voici la démonstration.

Quelle est la solution pour acheter de la SCPI tout en neutralisant la fiscalité ?

Rien de mieux pour optimiser sa fiscalité que les SCPI investies en zone euro. Pour rappel, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier investissent dans de l’immobilier tertiaire : bureaux, hôtels, écoles, des centres commerciaux ou des cliniques. Investir dans des SCPI en détention directe permet de s’offrir une sérénité locative et d’augmenter son pouvoir d’achat grâce aux loyers. En outre, vous bénéficierez d’un véritable bonus en achetant des SCPI européennes : vous recevrez des loyers nets pratiquement exonérés d’impôts et exempts de prélèvements sociaux. L’impôt étant déjà payé pour vous à la source par les sociétés de gestion dans chaque pays de la zone euro. Avec l’achat de SCPI européennes, vous préservez votre rendement et vous dynamisez plus fortement votre épargne qu’en les ayant achetées dans le cadre de votre contrat d’assurance vie.

D’autant plus que les SCPI européennes sont aujourd’hui celles qui arborent fièrement les taux de rendement les plus attractifs du marché. En témoigne les meilleures SCPI européennes du marché dans le tableau préparé par les experts de La Centrale des SCPI. Certaines SCPI sont 100% européennes à l’image de la SCPI Novapierre Allemagne gérée par le groupe PAREF GESTION qui investit exclusivement en Allemagne, dans des biens commerciaux. Elle a récemment acquis pour plus de 24 millions d’euros plus de 13 000 m2 de commerces à Gifhorn dans le nord de l’Allemagne.

D’autres SCPI de rendement investissent majoritairement dans la zone euro tout en détenant des actifs en France comme la SCPI CORUM ayant pour gestionnaire CORUM AM. Portée par un marché économique dynamique, la SCPI CORUM investit notamment aux Pays-Bas et au Portugal. Elle a récemment acquis deux écoles à Porto et Braga (El Grupo Rumos) d’une valeur avoisinant les 10 millions d’euros. Il s’agit du 2ème actif que CORUM a acquis à Braga puisqu’elle y avait déjà acheté un magasin H&M auparavant.

Si les SCPI européennes, aujourd’hui, sont celles qui proposent les meilleurs taux de rendement, certaines innovent en agrandissant leur zone de recherche. La SCPI CORUM XL gérée par CORUM AM en est le parfait exemple. C’est aujourd’hui le seul produit d’épargne immobilier se proposant d’investir en zone euro et hors de la zone euro. C’est la SCPI du moment, elle connaît depuis son lancement en avril 2017, une véritable adhésion de la part des investisseurs en SCPI, puisqu’elle affiche le meilleur taux de rendement du marché avec 6,58%* en 2017. L’une de ses dernières acquisitions a eu lieu au nord de Dublin, en Irlande. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de près de 8 000 m2 loué à une entreprise internationale spécialisée dans l’emballage alimentaire, Hilton Foods Group PLC.

Liste des meilleures SCPI européennes a acheter en 2019

Une autre solution efficace, qui vous permet d’optimiser votre fiscalité est l’achat de parts de SPCI en démembrement temporaire de propriété. Si vous ne ressentez pas le besoin immédiat de toucher vos revenus, et que l’envie d’anticiper votre retraite fait partie de vos priorités, alors ce mode d’acquisition est fait pour vous. Avec l’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de souscription. En témoigne l’exemple de la SCPI Epargne Pierre gérée par le GROUPE Voisin, qui permet une décote à 23% sur le prix de la SCPI, sur un démembrement temporaire de propriété de 5 ans. Pendant cette durée, vous ne subirez aucune fiscalité, ni aucun prélèvement sociaux.

Ainsi, acheter des parts de SCPI au comptant en démembrement temporaire de propriété, c’est acquérir des parts de SCPI moins chers tout en profitant d’une revalorisation de votre capital une fois la pleine propriété récupérée. Cerise sur le gâteau, pour les épargnants soumis à l’IFI (Imposition sur la Fortune Immobilière), avec un achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété, vos parts de SCPI sortent de l’assiette de calcul et vous génèrent une économie d’impôts sur votre IFI.

Pour finir, en achetant de la SCPI en détention directe, vous pourrez optimiser la succession de votre patrimoine en gardant l’usufruit des loyers pour vivre, compléter votre retraite ou augmenter votre pouvoir d’achat tout en donnant la nue-propriété à vos ayants droits, afin de limiter les droits de successions. Sur ce point l’achat de SCPI en détention directe n’a strictement rien à envier à l’assurance vie.

«  Dans 80% des cas, mettre de la SCPI dans un contrat d’assurance vie peut être considéré comme une lourde erreur patrimoniale pour la majorité des épargnants français qui se laissent aveugler par l’attrait fiscal de l’assurance vie.» partage avec nous M Lionel Benhamou, associé fondateur de La Centrale des SCPI, site internet comparatif leader et boutique dédiée intégralement consacrée au conseil en SCPI.

Aujourd’hui, il n’est plus attirant d’épargner sur des placements sécurisés tels que le Livret A (0,75% de rendement en 2018), l’Assurance vie en fonds euros (1,48%) ou le PEL (2,70%), sans parler de la Bourse qui qui ne présente aucune certitude pour l’avenir. Plus qu’un effet de mode, la SCPI de rendement séduit de plus en plus de Français en offrant un couple rendement risque imbattable et donne accès au marché le plus rentable de l’immobilier locatif : le tertiaire. Les autres placements d’épargne font grise mine face à la SCPI de rendement ! Acheter de la SCPI en détention directe sans passer par le biais d’un contrat d’assurance vie semble plus avantageux que d’acquérir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, souligne Véronique Baron, Directrice associée de la plateforme référente dans le conseil SCPI, La Centrale des SCPI : « La priorité est de sélectionner les meilleures SCPI du marché ! On ne peut pas le faire dans le cadre de l’assurance vie actuellement, donc c’est une option à mettre souvent de côté. »

 

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