Investir dans un EHPAD en 2020. Pour qui? Pourquoi? et comment!

Investir dans un EHPAD en 2020. Pour qui? Pourquoi? et comment!

Investir dans un EHPAD c’est bien pratique, car la gestion est confiée à un exploitant. En supplément les rendements affichés dépassent les 5 % et les remises d’impôt peuvent atteindre 33 000 €. Voilà pour le rêve, mais en réalité il faut calculer le rendement hors-taxes net après impôts et s’assurer que l’entretien général revient bien à l’exploitant.

Investir dans un EHPAD, c’est pour qui ?

Pour ceux qui veulent payer moins d’impôts

Investir dans un EHPAD permet d’obtenir des remises d’impôt s’il est acheté neuf. Il est alors éligible à la loi Censi-Bouvard qui donne droit à une défiscalisation de 11 % du prix de vente hors taxe.

La remise d’impôt est répartie à parts égales sur 9 ans. Le plafond de défiscalisation étant limité à 300 000 €, il est donc possible de défiscaliser jusqu’à 3666 € par an pendant 9 ans, soit un total de 33 000 €.

Cependant les loyers versés par l’exploitant seront taxés au titre de revenus locatifs. La défiscalisation ne permet donc pas de baisser ses impôts de 33 000 €. En revanche dès la première année de mise en location, l’investisseur paiera moins d’impôts que l’année précédente.

Pour info : il existe un autre dispositif de défiscalisation au travers de la loi Pinel, qui s’adresse aux locations vide et dépend d’un autre régime fiscal.

Pour ceux qui peuvent emprunter pour investir

Même si l’on dispose d’un important capital, lorsque le coût de l’argent est très bas il vaut mieux emprunter pour investir. Or pour profiter des remises d’impôts de la loi Censi-Bouvard, il faut acheter neuf.

Dans cette configuration l’investisseur va payer des intérêts, mais sans rentrées de loyers jusqu’à ce que la construction soit achevée. Il peut ainsi se passer de nombreux mois entre l’acceptation du crédit immobilier et la perception du 1er loyer.

Afin de faciliter l’opération, les banques proposent de reporter le paiement des mensualités à l’achèvement de la construction. En attendant, l’investisseur devra verser des intérêts intercalaires à sa banque.

Pour info : en mai 2020 le taux moyen dans l’immobilier neuf était de 1,26 % (source : CSA/Crédit Logement parution juin 2020).

Pour ceux qui ne comptent pas occuper l’EHPAD qu’ils vont acheter

Contrairement à une idée reçue, le propriétaire d’un EHPAD ne pourra sans doute jamais en profiter pour ses vieux jours.

En premier lieu la demande est très forte pour ces chambres médicalisées, il y a donc une liste d’attente. Or la gestion est confiée à un professionnel, c’est à lui de choisir les occupants. Et quand bien même le propriétaire serait l’occupant, il devrait tout de même verser un loyer à l’exploitant.

On n’investit pas dans un EHPAD en vue de l’occuper pour ses vieux jours, en revanche le loyer perçu peut servir à financer un autre hébergement avec soins médicaux.

Investir dans un EHPAD, combien ça rapporte ?

Lors de la mise à jour de cet article, nous trouvons un EHPAD neuf éligible à la loi Censi-Bouvard, livrable immédiatement proche de Toulouse (31). L’ensemble contient 84 lots affichés à partir de 145 000 €. La rentabilité promise est de 4,6 % hors taxes.

Et puis il y a aussi les reventes, celles qui ne donnent pas droit à la remise d’impôt Censi-Bouvard, mais pour lesquelles on connaît déjà la rentabilité. Nous tombons ainsi sur cette résidence situé à Montherault (17), à vendre pour 124 418 €. La rentabilité affichée est de 4,6 % hors-taxes.

On notera que les rentabilités sont affichées hors-taxes, car la location meublée permet d’obtenir le statut de LMNP. Or si le LMNP peut récupérer la TVA il doit aussi la payer.

Prenons l’exemple d’un revenu locatif annuel de 9000 € versé par l’exploitant, sur un EHPAD acquis pour 180 000 €. Sur le papier le rendement brut avant impôts serait de 5,0 %, mais il devra reverser une TVA de 5,5 % au Trésor Public. Il ne lui restera donc que 8530 € à l’année, ce qui nous donne un rendement avant impôt de 4,7 %.

Puis le régime du micro BIC, auquel est assujetti le LMNP, donne droit à un abattement de 50 % sur les loyers encaissés. Sur les 8530 € de revenus locatifs annuels, la moitié uniquement sera imposée soit 4265 €.

Ces 4265 € viendront s’ajouter aux revenus. Ils seront donc sujets au quotient familial, puis imposés au plus haut TMI du foyer. Admettons que le taux marginal d’imposition soit de 30 % et qu’il y ait 3 parts dans le foyer, cela donne :

(4265 € / 3) * 30 % = 427 €

En supplément l’État prélèvera 17,2 % de contribution sociale après abattement de 50 %, ce qui donne :

(4265 € – 50 %) * 17,2 % = 734 €

Dans cet exemple, investir 180 000 € dans un EHPAD rapportera 4,00 % :

8530 € – 427 € – 734 € = 7369 € soit 4,00 % de 180 000 €

3 questions à se poser avant d’investir en EHPAD

Qui paye les charges ?

Toute location immobilière comporte des charges, même un EHPAD. Le contrat doit préciser qui paye la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les coûts d’énergie et d’eau, les taxes professionnelles…

Qui paye l’entretien et les travaux ?

Quand un EHPAD est livré neuf, il comprend une garantie décennale. A priori l’investisseur n’aura donc pas de rénovation à payer d’ici là, mais il peut avoir des charges de maintenance. Le contrat doit préciser qui doit payer, de l’entretien des espaces verts au ravalement de façade en passant par le changement des ampoules du couloir.

Le projet est-il réaliste ?

L’exploitant qui prendra en charge la gestion de l’EHPAD est un professionnel, mais sur le papier uniquement. Au cas où il pratique des loyers trop élevés pour l’emplacement, le rendement promis pourrait ne jamais arriver dans la poche de l’investisseur. Une comparaison avec plusieurs chambres d’EHPAD est nécessaire pour ne pas tomber dans le mauvais plan.

RETRAITE DEFISCALISER INVESTISSEMENT